Lees hier onze andere blogs
Woningcorporaties komen 19,4 20 miljard euro tekort voor verduurzaming, onderhoud en het bouwen van nieuwe woningen op de krappe huizenmarkt. Dit blijkt volgens Aedes uit nieuwe berekeningen die de brancheorganisatie met onder meer het ministerie van Volkshuisvesting heeft gedaan. Aedes heeft hierover, in aanloop naar de kabinetsformering, een brief gestuurd naar de Tweede Kamer. Daarin roepen zij Den Haag op de winstbelasting voor corporaties af te schaffen. De belangrijkste oorzaken voor de verslechterde financiën zijn volgens Aedes de gestegen bouwkosten en de hogere rente.
De vennootschapsbelasting (Vpb) die woningcorporaties betalen verdubbelt de komende jaren van ruim 700 miljoen euro nu naar zo’n 1,5 miljard euro in 2029. Per woning betalen corporaties ieder jaar gemiddeld 328 euro aan Vpb. Dat stijgt naar 654 euro in 2029. Corporaties hebben met het kabinet afgesproken de komende jaren fors te investeren, maar vooral als gevolg van deze investeringen stijgt de vennootschapsbelasting. Dat komt ook door de nog steeds toenemende ATAD (Anti-Tax Avoidance Directive), een Europese maatregel om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan. De ATAD loopt de komende jaren verder op, van 414 miljoen euro dit jaar naar ruim 628 miljoen euro in 2029, aldus Aedes. De richtlijn raakt corporaties hard, omdat zij zijn aangewezen op financiering met vreemd vermogen.
Voor de uitvoering van de NPA moeten corporaties 60 miljard euro lenen. Inmiddels is de totale schuldenlast van de sector hoger dan 100 miljard euro. De nieuwe leningen brengen jaarlijks op termijn 460 miljoen euro extra aan Vpb/ATAD met zich mee. Zodoende komen door Vpb en ATAD de afgesproken volkshuisvestelijke doelen onder druk.Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken met name fiscale maatregelen uit te werken, om tot een duurzaam prestatiemodel voor corporaties te komen. Het sluiten van een nieuw regeerakkoord zou een logisch moment kunnen zijn om de Vpb-plicht voor woningcorporaties af te schaffen. Daardoor ontstaat veel extra investeringsruimte voor corporaties. Het afschaffen van de Vpb staat gelijk aan zo’n 40 miljard euro investeringsruimte. Daarvan kunnen ongeveer 150.000 sociale huurwoningen gebouwd worden.”
Het is principieel onjuist dat maatschappelijke ondernemingen zonder winstoogmerk winstbelasting betalen. Bovendien is ATAD bedoeld om belastingontwijking van multinationals tegen te gaan, waarmee de belasting helemaal wezensvreemd is voor corporaties.
De huurbevriezing voor 2025 en 2026, een sprankje hoop voor de 2,4 miljoen Nederlandse huurders, ging definitief van tafel. Minister Mona Keijzer’s wetsvoorstel sneuvelde in een moeras van politieke onenigheid, tijdsdruk en de almachtige lobby van woningcorporaties. Huurders worden opnieuw opgezadeld met verhogingen tot 5% in de sociale huur en 7,7% in de middenhuur, terwijl de beloofde betaalbaarheid verdampt. Woningcorporaties, zoals Aedes, schreeuwen moord en brand dat een bevriezing hun investeringen in nieuwbouw en verduurzaming sloopt. Met een geschat tekort van 453.000 woningen in 2027 en torenhoge kosten voor isolatie en warmtepompen hebben ze een punt. De 350.000 sociale huurders bij particuliere verhuurders, die toch al vaak in slecht onderhouden woningen zitten, krijgen nu geen enkele verlichting.
VVD en NSC torpedeerden het plan, PvdA-GroenLinks wilde alleen meedoen bij volledige compensatie voor corporaties, en de deadline van 30 juni 2025 bleek een onoverkomelijke horde. Ondertussen blijft de huurtoeslag een pleister op een open wond: niet toereikend en veel te bureaucratisch. Alternatieven, zoals gerichte subsidies voor lage inkomens of het afschaffen van de vennootschapsbelasting voor corporaties, worden genoemd, maar blijven hangen in vrijblijvend gepraat.
Woningruil om de woningnood te verlichten
Woningcorporatie Aarwoude wil fuseren
Woondiensten Aarwoude, WYwonen en Woningstichting Nieuwkoop hebben afgesproken om te onderzoeken of zij kunnen fuseren. Dit staat in een verkenningsverklaring. Ze willen onderzoeken of een mogelijke fusie voordelen oplevert voor huidige en toekomstige huurders. Alle drie zijn ze actief in de kleine kernen. Met het ondertekenen van een verkenningsverklaring is het officiële startsein gegeven voor een haalbaarheidsonderzoek om te bezien of een fusie tussen de drie woningcorporaties maatschappelijk, organisatorisch en financieel meerwaarde heeft. Aarwoude is ondertussen bezig met woningtransitie. Ze verduurzamen 72 HAT-eenheden (woningen voor alleenstaanden en twee personen) naar energielabel A! De verduurzamingswerkzaamheden zijn begonnen op de Essenlaan in Ter Aar, waar nieuwe elektrische boilers, isolatie van daken, gevels en vloeren, airco’s voor verwarmen en koelen, nieuwe kozijnen met triple glas, geïsoleerde voordeuren, vernieuwde ventilatie, elektrische radiatoren, aanpassing van balkonhekken én waar nodig nieuwe keukens of badkamers komen. Deze verduurzaming voeren ze ook uit bij de Drossaard in Langeraar, het Cornelis Sprongplantsoen in Hoogmade en het Kloofpad in Leimuiden.
Woningcorporaties willen 585 miljoen euro van de overheid
De corporaties willen huurders te compenseren voor het wegvallen van de salderingsregeling. Zonder die steun dreigen zonnepanelen voor huurwoningen financieel onrendabel te worden. Zonnepanelen op sociale huurwoningen leveren straks minder op, terwijl de kosten gelijk blijven. Bovendien verdwijnen de voordelen voor huurders grotendeels door het afschaffen van de salderingsregeling. Woningcorporaties maken zich daar dan ook zorgen over en waarschuwen voor een stilvallende verduurzaming. Koepelorganisatie Aedes vraagt de overheid om een eenmalige compensatie, zodat zonnepanelen voor huurders betaalbaar blijven. Volgens Aedes zullen zonnepanelen zonder financiële steun niet meer worden vervangen, en verliezen bestaande installaties hun waarde. De woningcorporatie vindt het maatschappelijk belang dan ook te groot om buitenspel te worden gezet.
Woningcorporaties worden niet gecompenseerd voor de bevriezing van de sociale huren in 2025 en 2026 zoals bij de voorjaarsnota werd vastgelegd. Volgens de corporaties kost dat 50 miljard aan investeringscapaciteit, ofwel 170.000 huizen minder.
Ernstige lek bij Rijnhart Wonen
Rijnhart wonen lekte 19 maart 2025 alle persoonlijke gegevens van kandidaten voor de nieuwbouw aan de Pinksterbloem in Leiderdorp. De gelekte gegevens waren de naam, het geslacht, de geboortedatum, het adres, de postcode, het huisnummer en de woonplaats, het telefoonnummer en het e-mailadres, de huishoudgrootte, het inkomen, de huidige woning, welke woning is toegewezen, bij geen toewijzing de reden van afwijzing en de aanwezigheid bij de bezichtiging. Alle vertrouwelijke gegevens werden naar andere kandidaten gestuurd.
Woningcorporaties hebben in 2023 zo’n 10,5 miljard euro geïnvesteerd in onderhoud, verduurzaming en verbetering van hun sociale huurwoningen. Dat is ruim 15 procent meer dan in 2022, waarvan een derde van die stijging komt door de inflatie, dus de stijging van de prijzen. De andere 10 procent stijging komt dus doordat corporaties echt meer huurwoningen hebben aangepakt. Corporaties hebben met de overheid afgesproken dat ze eind 2028 geen woningen meer hebben met de slechtste energielabels E, F en G. Om dat te bereiken zijn ze woningen bijvoorbeeld aan het isoleren. Of ze slopen verouderde, slecht geïsoleerde woningen en bouwen goed geïsoleerde woningen ervoor in de plaats. Het aantal corporatiewoningen met een EFG-label is in een jaar tijd gedaald van 180.700 naar 142.900, een daling van 21 procent. Aedes zegt er wel bij dat ongeveer twee derde van die daling kwam door een veranderde meetstandaard voor energielabels. In 2021 werd die aangepast waardoor vooral kleinere woningen achteruitgingen in label. Inmiddels heeft ruim 44 procent van alle corporatiewoningen een A-label of beter.
De grote woningcorporaties worstelen met de gevolgen van de Europese regeling die in 2019 is ingevoerd. De regeling was bedoeld om belastingontwijking door multinationals aan te pakken, maar pakt nadelig uit voor Nederlandse woningcorporaties. De corporaties, die samen ruim twee miljoen huurwoningen bezitten, moeten over de jaren 2019 tot en met 2022 in totaal bijna 1,4 miljard euro extra winstbelasting betalen als gevolg van deze regeling.
Corporaties bouwden in 2023 17.801 nieuwe woningen, meer dan in voorgaande jaren. Maar het aantal socialehuurwoningen van corporaties nam netto toe met zo’n 8000. Dat komt doordat corporaties niet alleen sociale huurwoningen maar ook middenhuur woningen bouwen en ook woningen slopen. De corporaties streven ernaar om jaarlijks 30.000 woningen te bouwen om iets te doen aan de woningnood en lange wachtlijsten. Dat aantal werd dus lang niet gehaald. Corporaties zeggen dat ze aanlopen tegen lange bestemmingsplanprocedures, tekort aan beschikbare bouwgrond en gestegen bouwkosten. “Het opvoeren van de bouwproductie gaat daardoor langzamer dan nodig is om de woningnood echt terug te dringen.”
De wet om de verhuurderheffing af te schaffen werd per 1 januari 2023 afgeschaft. Door het afschaffen van de heffing zijn de lasten voor corporaties structureel met circa 1,7 miljard euro per jaar verlaagd. Hierdoor krijgen corporaties extra investeringsruimte waardoor ze de totale investeringsopgave van 119 miljard euro in de periode 2022-2030 kunnen realiseren. Voor deze periode zijn Nationale Prestatieafspraken gemaakt over verdubbeling van de productie van sociale huurwoningen (62 miljard), vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen (46 miljard), huurmatiging en een verplichte huurverlaging voor de laagste inkomens (11 miljard). Ook wordt geïnvesteerd in woningverbetering en het aanpakken van vocht- en schimmelproblemen. De komende drie jaar moeten corporaties voor circa 2 miljoen huishoudens de huren matigen. Daarbij wordt de koppeling met de inflatie losgelaten: de maximale huurstijging voor huurders is gelijk aan de loonontwikkeling. Daardoor gaan de huren minder hard stijgen dan de lonen. Om de huur voor huurders met een laag inkomen te verbeteren krijgen huurders met een inkomen op of onder 120% sociaal minimum een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot 575 euro die in 2023 is ingegaan. Circa 510.000 huishoudens komen hiervoor in aanmerking. Zij krijgen een huurverlaging van gemiddeld € 57 per maand.
Nationale prestatieafspraken corporaties
In juni 2022 zijn de nationale prestatieafspraken voor woningcorporaties gemaakt met Aedes, Woonbond en VNG. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 komt er bij corporaties jaarlijks circa €1,7 miljard aan investeringsruimte vrij. Deze middelen worden over de volle breedte van de volkshuisvesting ingezet en hebben daarom betrekking op meerdere programma’s. Corporaties bouwen tot en met 2030 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen. Meer dan 675.000 woningen worden vergaand verduurzaamd en slechte energielabels behoren in 2028 tot het verleden. Huurders met de laagste inkomens komen in aanmerking voor huurverlaging en huren worden gematigd.
Het percentage sociale woningen is gedaald van 37 naar 34%. Gemeenten laten steeds vaker sociale huurwoningen bouwen door commerciële projectontwikkelaars in plaats van door woningbouwcorporaties. Het aantal sociale huurwoningen daalde de afgelopen jaren met 108.000 woningen en de gemiddelde wachttijd in de vier grote huurregio’s is in de afgelopen vier jaar steeds langer geworden. Er is ook een groot tekort aan studentenwoningen. Studenten die een kamer of woning willen bemachtigen moeten daar gemiddeld meer dan vier jaar op wachten. Voor een kamer in Amsterdam, Leiden, Wageningen of Den Haag zijn de wachtlijsten nog langer. In 2021 werden er een kwart minder huurhuizen gebouwd dan was gepland. En ook in 2022 blijft het aantal steken op 25% minder. (16.000 huizen in plaats van 22.500)
Corporaties hebben tot taak om mensen met een urgentieverklaring of statushouders huisvesten. Commerciële projectontwikkelaars hoeven dat niet. Corporatiewoningen blijven permanent sociale huurwoningen. Private partijen die sociale woningen bouwen kunnen echter bij het wisselen van huurder de huurprijs verhogen en de woning in de vrije sector aanbieden. Er is een toenemende behoefte aan goedkope woningen, en het lukt corporaties niet om die allemaal te bouwen waardoor er ruimte wordt geschapen voor commerciële ontwikkelaars die bedingen dat de gebouwde woningen na een periode van bijvoorbeeld vijftien jaar overgeheveld kunnen worden naar midden huur of de koopsector. Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties bij nieuwbouw is gedaald. Tussen 2017 en 2020 zijn in Nederland 262.000 woningen gebouwd, waarvan zo’n 42.000 door corporaties. Dat is zo’n 16 procent en dat is een stuk lager dan het percentage van de totale woonvoorraad die woningcorporaties in eigendom hebben: 29 procent. Het ligt ook onder de doelstelling van sommige gemeenten om bij nieuwbouw tussen de 30 en 40 procent sociaal te bouwen.
Zo’n 800.000 huurders van sociale huurwoningen hebben moeite met de huurverhoging die tegen alle afspraken in toch werd doorgevoerd. de verhuurdersheffing die corporaties moeten betalen over de WOZ-waarde van hun huurwoningen is gestegen en dat gaat corporaties tezamen ruim anderhalf miljard euro kosten in de komende vier jaar. Dat geld kunnen ze dan niet besteden aan de bouw van nieuwe sociale huurwoningen in de stad. Zonder deze fiscale druk hadden de corporaties 6000 extra woningen kunnen bijbouwen en bij 7500 woningen meer hebben kunnen investeren in verduurzaming en de energietransitie. De verhuurdersheffing is een behoorlijke rem op de nieuwbouw. In oktober maakten de corporaties nog vergeefs bezwaar toen ze hun jaarlijkse bijdrage moesten overmaken. Het is de verwachting dat de verhuurdersheffing voor 2021 met 200 miljoen euro omlaag gaat en dat huurtoeslagen voor huurders in de ondergrens worden verhoogd. In de afgelopen vijf jaar kwamen er in totaal slechts 729 corporatiehuurwoningen bij. Bij de overige huurwoningen zijn dat er 36.279 en in de koopsector 242.588.
De verhuurdersheffing is een belasting die woningcorporaties betalen. Sinds 2013 heeft die de schatkist meer dan 12 miljard euro opgeleverd, toen het als crisismaatregel werd ingevoerd. Woningcorporaties maakten destijds veel winst en daarom werd het gezien als een goede manier om overheidsinkomsten te genereren. De heffing staat sinds enige tijd weer ter discussie. Corporaties, vastgoedpartijen en een aantal politieke partijen willen ervan af. De verhuurderheffing is een belasting op de waarde van sociale huurwoningen die in 2013 werd ingevoerd. In principe vallen alle huurhuizen met een maandhuur tot €752,33 onder de maatregel. Alle verhuurders die meer dan vijftig sociale woningen verhuren, moeten de jaarlijkse heffing betalen. De hoogte wordt afgeleid van de WOZ-waarde. Corporaties betalen een bepaald percentage over die WOZ-waarde. Dit jaar is dat tarief 0,526%. Verhuurders in de vrije sector hoeven deze belasting niet te betalen.
Het aantal alleenstaanden neemt toe en door de migratie komen er per jaar zo’n 105.000 woningaanvragen bij. Vooral voor jongeren is er geen mogelijkheid meer om aan een woning te komen. Het aantal gegadigden per sociale huurwoning schommelt rond de 300. Het aantal beschikbare sociale woningen neemt zelfs af, ofwel door sloop, door verkoop, ofwel doordat ze overgeheveld worden naar de particuliere huursector. Uitschieter is woningcorporatie Welbions. In vijf jaar tijd nam bij hen het aantal sociale huurwoningen met meer dan 650 stuks af.
Woningbouwcorporaties richten zich op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte voor mensen met een laag inkomen. Doordat de Nederlandse rijksoverheid het bouwen van woningen grotendeels aan deze organisaties overliet en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder kregen de woningcorporaties een centrale rol in de volkshuisvestingssector. De taken van de woningcorporaties zijn sinds 2015 ingeperkt en vastgelegd in een herziene Woningwet. Woningcorporaties zijn private ondernemingen zonder winstdoelstelling die moeten zorgen voor goede en betaalbare woningen voor huurders met een laag of geen inkomen. Verder hebben corporaties de taak om te zorgen dat mensen die door een sociale, medische of psychische oorzaak zelf geen woonruimte kunnen vinden geholpen worden.
Woningbouwcorporaties willen de komende jaren meer tijdelijke flexibele woningen bouwen. In 2017 en 2018 werden rond de 1.500 tijdelijke woningen gebouwd. De ambitie is om te groeien naar 10.000 tijdelijke flexibele woningen per jaar. Echter de woningbouwcorporaties komen in 2035 naar schatting rond de 24 miljard euro tekort om aan deze doelstellingen te voldoen. Dat blijkt uit een rapport van de ministeries van Binnenlandse Zaken, Economische Zaken en Financiën.
Er moesten bijna 45.000 woningen worden gebouwd in dertig projecten, verspreid over het hele land, die werden goedgekeurd door een speciale commissie. Het geld hiervoor kwam uit een pot van 1 miljard euro, die het ministerie van Binnenlandse Zaken in 2019 voor dit doel had bestemd. Gemeenten konden hierop een beroep doen om de bouw van nieuwe woningen te versnellen. 266 miljoen euro was al gereserveerd en Gemeenten en provincies zouden er zelf nog eens 340 miljoen euro bijleggen. Twee derde van de woningen was bedoeld voor de sociale huursector, de midden huur en de categorie ‘betaalbare koopwoningen’. Verder zouden er worden 1100 tijdelijke woningen worden gebouwd. 29.000 vluchtelingen met een asielstatus kregen in 2022 zo’n corporatiewoning toegewezen.
Aedes
Aedes is de vereniging voor woningcorporaties in Nederland. Woningcorporaties beheren 2,4 miljoen huurwoningen, waarin 4 miljoen mensen wonen. Die huizen zijn samen ongeveer een derde van de Nederlandse woningvoorraad. De kernopgave van corporaties is het zorgen voor goed en betaalbaar wonen. Zo’n 272 woningcorporaties zijn lid van Aedes, dat zijn vrijwel alle woningcorporaties in Nederland. Aedes behartigt hun belangen bij het uitvoeren van hun taken. De branchevereniging heeft ook een kantoor in Brussel. Daar lobbyt Aedes voor gunstige juridische, fiscale en financiële voorwaarden voor de sociale huisvesting op Europees niveau. Aedes behartigt tevens de belangen van haar leden in hun rol als werkgever van 25.000 corporatiemedewerkers in Nederland. Aedes is tegelijkertijd een netwerk en een denktank. De vereniging biedt een platform voor haar leden om elkaar te ontmoeten, ideeën uit te wisselen en visies te ontwikkelen. Volgens Aedes bouwen corporaties doorgaans wat grotere woningen, zodat ze voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Volgens Aedes is het aantal woningen in Nederland de afgelopen tien jaar gegroeid van zeven naar acht miljoen. Het aantal sociale huurwoningen is ongeveer gelijk gebleven en daarmee is het aandeel gedaald en hebben corporaties door de verhuurdersheffing een deel van hun voorraad moeten verkopen om nog voldoende te kunnen investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Het plan was om voor 2030 ongeveer 900.000 woningen bij te bouwen waarvan 30.000 voor rekening van de corporaties. Deze afspraken gaan voorlopig niet gehaald of nagekomen worden.
Woondiensten Aarwoude
Woondiensten Aarwoude is in 1995 ontstaan door een verzelfstandiging van het voormalige woningbedrijf van de gemeente Jacobswoude. De stichting startte met ongeveer 1200 woningen. In 1999 is ook het woningbedrijf van de gemeente Ter Aar opgegaan in de corporatie en worden bijna 2000 woningen in de dorpen Ter Aar, Langeraar, Rijnsaterwoude, Leimuiden, Hoogmade, Woubrugge, Papenveer en Nieuwkoop verhuurd. De corporatie heeft 21 medewerkers. Per 1 februari 2022 is de organisatiestructuur van Woondiensten Aarwoude gewijzigd in een matrixorganisatie. Vanaf deze datum is de werkorganisatie onderverdeeld in de stuurlijnen Maatschappij, Strategie & Beleid, Governance, Vastgoed en Financiën. De organisatie wordt aangestuurd door de directeur-bestuurder. Deze legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De medewerkers van de stuurlijnen Strategie & Beleid en Governance worden rechtstreeks aangestuurd door de directeur-bestuurder. Deze stuurlijnen zorgen onder andere voor de ondersteuning van de directeur-bestuurder, (strategische-) beleidsvorming, communicatie en nieuwbouw. De Stuurlijn Maatschappij wordt aangestuurd door de manager van de afdeling. De afdeling is verantwoordelijk voor de klantcontacten, waar onder: het verhuren van woningen, de verkoop van woningen en het onderhoud en reparaties aan woningen. De Stuurlijnen Vastgoed en Financiën worden aangestuurd door de manager van de afdeling. De afdeling is verantwoordelijk voor onder andere de (financiële-) administratie, verslaglegging en treasury.
De organisatie wordt gecontroleerd door de Raad van Commissarissen. Deze bestaat uit vijf mensen die allemaal vanuit hun eigen discipline en ervaring inbreng hebben in de Raad. Zij houden toezicht op het reilen en zeilen van de corporatie. Het doel dat Woondiensten Aarwoude zich stelt is dat zij er wil zijn voor mensen die niet zelfstandig aan een geschikte woning kunnen komen. Dit kan komen doordat mensen niet genoeg geld hebben om een huis te kunnen kopen, of omdat er simpelweg niet genoeg betaalbare woningen te huur zijn in Nieuwkoop en Kaag en Braassem. Op 31 januari 2023 vertrok Marcel Meulen als directeur-bestuurder. De Raad van Commissarissen zoekt naar een nieuwe directeur-bestuurder en besloot om voorlopig een interim te benoemen. Met ingang van 1 februari 2023 werd hiervoor Dick Mol benoemd.