Hypotheken en huizenmarkt

hypotheken en huizenmarkt

Hypotheken en huizenmarkt

De hypotheekschuld in Nederland is in het tweede kwartaal van 2022 opgelopen tot 804 miljard euro. Het is voor het eerst dat de gezamenlijke hypotheekschuld uitkomt boven de grens van 800 miljard euro. Tussen 2011 en 2019 steeg de hypotheekschuld op jaarbasis 10 tot 15 miljard euro, dat gebeurt nu in één kwartaal. Dat komt vooral door de enorm gestegen huizenprijzen  waardoor kopers dus hogere hypotheken moeten afsluiten

Bestaande koopwoningen werden in februari 2022 20,2 procent duurder dan in 2021 waarmee de huizenprijs een nieuw hoogtepunt bereikte. De prijzen zijn sinds augustus aan het dalen. In oktober zijn de prijzen 0,5 % gedaald. Een koophuis kostte in oktober gemiddeld 428.079 euro.

Behalve de verlaagde overdrachtsbelasting werd ook het NHG-grensbedrag en het maximale bedrag voor een hypotheek voor partners op basis van inkomen en studieschuld omhoog bijgesteld. Door de recente prijsstijgingen zien starters nauwelijks nog een mogelijkheid om een woning te bemachtigen. Door het beperkte aantal bouwvergunningen en de aanhoudende stikstofcrisis valt de bouw van nieuwe woningen de komende jaren erg tegen. In 2021 zijn er 9.455 nieuwe woningen gerealiseerd door het ombouwen van kantoren, winkels en fabrieken tot appartementen of andere woonruimte. Dat is het laagste aantal sinds zeven jaar. Het aantal woningen dat ontstaat door de ombouw is goed voor 10 procent van het totale aantal nieuwe woningen in 2021. In de afgelopen zeven jaar heeft het ombouwen van fabrieken, kantoren en winkels 76.000 woningen opgeleverd.

Alle Nederlandse woningen kregen vanaf 2021 een funderingslabel waarmee de staat van de fundering van het huis wordt aangegeven. Het label wordt opgenomen in taxatierapporten van huizen. Zo’n één miljoen van de 7,7 miljoen Nederlandse woningen dreigt te verzakken. Het funderingslabel bestaat uit dertien factoren, waaronder hoogte-, grondwater- en funderingsgegevens. De risicocategorieën lopen van A tot en met E. Een D of E-label betekent dat een koper of eigenaar onderzoek zou moeten (laten) doen. Een fundering vervangen of herstellen kost tussen de 30.000 euro tot wel een paar ton. De kosten liggen tussen de 800 en 1500 euro per vierkante meter.

Hypotheek en rente

De rente begint snel te stijgen en zweven nu nog bij 10 jaar vast rond de 4,5 %, maar kunnen binnen afzienbare tijd stijgen naar 5 of zelfs 6%. Vrijwel alle geldverstrekkers begonnen vanaf half februari 2022 de hypotheekrente te verhogen.

Op de markt is er een tekort ontstaan van zo’n 320.000 woningen. De prijs van koopwoningen is in de afgelopen 6 jaar met 40 procent gestegen. Een eigen huis is voor mensen met een middeninkomen relatief dan ook twee keer zo duur geworden vergeleken met de jaren 90. Een gemiddelde koopwoning kost volgens de Rabobank in de randstad nu wel acht à negen keer het modale jaarsalaris. De gemiddelde woningprijs ligt nu ver boven de piek van 2008, maar dat geldt nog niet voor 282 gemeenten en acht provincies buiten de Randstad. In de Achterhoek ligt de gemiddelde huizenprijs nog steeds lager dan in 2008. In de Randstad rond Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen de verkoopprijzen flink hoger dan destijds. 340.000 woningbezitters staan nog op verlies, vooral in Oost en Zuiden Nederland, waar voor 120.000 respectievelijk 127.000 woningen de woningwaarde lager is dan de aankoopprijs. Het gaat voor de Randstad inmiddels zó goed op de woningmarkt, dat er voor kopers steeds minder te kiezen is. Het aanbod daalt daar hard. Amsterdam gaat het tekort aan woningen compenseren met de bouw van een compleet nieuw stadsdeel en dat zou in 2040 uiteindelijk 70.000 huizen op moeten leveren voor zo’n 150.000 mensen.

ZZP’ers moeten een hypotheekverstrekker de jaarcijfers van de laatste drie jaar voorleggen. De hoogte van de hypotheek wordt daarop gebaseerd. Sommige banken gaan uit van het gemiddelde, bij andere banken weegt de omzet van het laatste jaar zwaarder. 

De Nederlandse Overheid stelt vanaf 2021 in totaal 295 miljoen euro beschikbaar voor woningbouw. Een eenmalige investering van 95 miljoen en daarna jaarlijks tot 2030 structureel 100 miljoen. De Nederlandse huishoudens hebben de hoogste schulden in Europa. 61% van hen heeft een hypotheek of lening terwijl dit in de hele eurozone gemiddeld minder dan 30% is. Met een gemiddelde prijs van 288.000 euro leggen kopers nu 10,4 procent meer neer dan een jaar geleden. In de acht provincies buiten de Randstad ligt de gemiddelde huizenprijs nog onder het topniveau van vóór de huizencrisis. De Nederlandsche Bank (DNB)denkt dat het heffen van vermogensbelasting op koopwoningen deze verhitte huizenmarkt kan reguleren. Er waren eerder ook al voorstellen om woningbezit van beleggers aan te pakken met ruim 5 procent vermogensbelasting. Dit betekent dat er dan belasting moet worden betaald over geld waar je helemaal niet aan kunt komen. Voor huiseigenaren wordt wonen dan duurder. Mensen zullen het verhuizen naar een betere, vaak duurdere woning uitstellen.

De wet-Hillen, het belastingvoordeel voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost verdwijnt. Om de gevolgen van het schrappen te verzachten, is besloten om de afbouw over dertig jaar uit te smeren. In de wet Hillen uit 2005 staat dat het eigenwoningforfait voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost, vervalt. Hierdoor worden huiseigenaren met een grotendeels of helemaal afgeloste hypotheek niet langer anders behandeld dan overige woningbezitters.

Vanaf 2020 gaat de maximale hypotheekrenteaftrek al in stappen van 3 procentpunt versneld omlaag naar het basistarief in de inkomstenbelasting van 37,1%. De overdrachtsbelasting op de verkoop van woningen ging per 1 januari 2021 voor woningbeleggers omhoog van 2 naar 8%. De belasting kwam tegelijkertijd voor starters tussen de 18 en 35 jaar te vervallen. Voor 2023  wordt dit 10,4 procent. In de Voorjaarsnota kondigde de regering al een verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,1 procent aan. In de op Prinsjesdag gepresenteerde Miljoenennota kwam dat nog iets hoger uit. In de praktijk betekent dit wel dat mensen die een tweede huis willen kopen of een woning voor hun kind willen kopen ook het hogere tarief moeten gaan betalen meer belasting zullen moeten betalen. Ook pensioenfondsen en woningbouwcorporaties en vastgoed beleggers zijn de klos en zullen miljarden minder uit kunnen geven aan nieuwe woningen. In 2021 werd de overdrachtsbelasting verhoogd voor kopers van huizen die er niet zelf in gaan wonen. En in 2022 voerde de overheid de zogeheten opkoopbescherming in. Gemeenten kunnen nu wijken aanwijzen waar woningen onder een bepaalde woz-waarde niet gekocht mogen worden om deze vervolgens dan te verhuren.

Ruim een miljoen huiseigenaren lossen niet af op hun hypotheek, maar betalen alleen de rente door middel van een aflossingsvrije hypotheek. De schuld blijft hetzelfde, maar aan het einde van de looptijd moet het volledige hypotheekbedrag worden ingelost. Hierdoor blijft bij één op de zes eigenaren een restschuld over die ineens moet worden ingelost. In de praktijk blijkt dan een nieuwe hypotheek moeilijk of niet te krijgen, omdat bijvoorbeeld het inkomen is gedaald, of het huis minder waard is geworden. Een aflossingsvrije hypotheek mag tegenwoordig niet meer worden afgesloten zonder dat een deel ook wel wordt afgelost. Omdat er tijdens de gehele looptijd niet verplicht wordt afgelost, blijft de schuld en dus de rente aftrek hoog. Tegenwoordig is een gecombineerde lineaire of annuïteitenhypotheek gebruikelijk. In beide gevallen moet je maandelijks zowel je lening aflossen als rente betalen. Bij een annuïteitenhypotheek stijgen de maandlasten op het einde van de looptijd. Bij een lineaire hypotheek is dat andersom. Mensen die een inkomensdaling verwachten, bijvoorbeeld vanwege pensionering, kiezen eerder voor een lineaire hypotheek.

De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor meer dan de helft uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost. De woninghypotheekschuld is gestegen naar 669 miljard euro. De niet-hypothecaire schulden stegen naar 91 miljard euro. Circa 4 procent van de huizenbezitters in Nederland heeft moeite om aan de maandelijkse verplichting te voldoen. De maximale hypotheek is 100 % van de waarde van de woning. Het inkomen van de partner mag vanaf 2018 voor 70 % meetellen bij de hypotheekaanvraag.

Boeterente

Huiseigenaren betalen bij voortijdige aflossing tot wel 3.000 euro teveel aan boeterente aan hypotheekverstrekkers omdat er geen rekening gehouden wordt met het afgeloste deel en het deel dat boetevrije mag worden ingelost. Ook wordt er soms gerekend met een ongunstige rekenrente. De AFM komt daarom met vier nieuwe regels om de boeterente te berekenen. Sinds half juli zijn er ook al nieuwe Europese regels met betrekking tot het berekenen van boeterentes. Banken gingen uit van een verkeerde rentevaste periode waaraan een hogere rentevoet hangt. De stichting Oversluitclaim gaat procederen en het teveel betaalde boetbedrag terugvorderen. Het zou gaan om bijna 5 miljard euro. SNS bank wacht het proces niet af en gaat klanten die te veel hebben betaald nu al compenseren. ABN Amro en Rabobank verwachten elk 5 miljoen euro te moeten terugbetalen Bij ABN Amro gaat het om 15.000 klanten die mogelijk gecompenseerd worden, bij Rabobank om 10.000 huiseigenaren. Iedereen die teveel betaald heeft krijgt automatisch dat geld terug. Als banken dit niet doen, krijgen ze een boete van de AFM. Wanneer de boeterente is betaald bij rentemiddeling of wanneer vóór 14 juli 2016 de hypotheek is overgesloten dan doet AFM echter niets omdat pas kan worden opgetreden vanaf de datum dat de nieuwe regels zijn ingevoerd. Daarvóór ontbreekt een wettelijk kader.

Banken houden vast aan eerder afgesloten meerjarig vastgezette hypotheken met rentes rond de 5%. Als er überhaupt al een mogelijkheid wordt geboden om de hypotheek met rentemiddeling om te zetten betaal je hiervoor behoorlijk hoge extra bank- en taxatie kosten. Bovendien krijg je minder belastingaftrek en moeten aflossingsvrije hypotheken (deels) worden overgezet in normale annuïteiten- of lineaire hypotheken. Het loont zelfs de moeite om het huis maar te verkopen en te verhuizen.

Achmea, Delta Lloyd, ING, Obvion en SNS laten klanten ook extra rente (‘risico-opslag’) betalen als de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag. Bij een spaarhypotheek wordt een reserve opgebouwd, waardoor het risico dat de klant zijn hypotheek niet kan aflossen steeds lager wordt en zelfs kan verdwijnen. Desondanks blijft de risico-opslag ook in stand bij verlenging van de rentevaste periode.

De hypotheekverstrekkers bieden alleen rentemiddeling aan voor klanten met een ongewijzigd inkomen. Is het inkomen in de tussentijd minder geworden dan kom je niet in aanmerking voor het oversluiten van je hypotheek. Heb je eenmaal rentemiddeling en wordt het huis voor het einde van de looptijd verkocht dan moet er alsnog een boeterente worden betaald.

Rabobank, ABN AMRO en ING hebben samen 53 procent en verzekeraars en pensioenfondsen 29 procent van de hypotheken in beheer. 

Uitzendkrachten die langer dan één jaar in dienst zijn kunnen met een perspectiefverklaring ook een hypotheek aanvragen. De uitzendkrachten moeten wel aan dezelfde criteria voldoen als mensen met een vast contract. Klanten die hypotheekrente toe krijgen bij de Belgische bank Belfius moesten daar over zwijgen. Belfius heeft zich jarenlang verzet tegen het onder nul laten zakken van de hypotheekrente. Huiseigenaren die de zwijgplicht schenden moeten dat geld mét rente terugbetalen. In Nederland zijn ook huiseigenaren met een negatieve hypotheekrente en dat zijn hoofdzakelijk mensen met een ’euribor hypotheek’.

Crowdfunder Startup Jungo en Aegon hebben een nieuwe hypotheekvorm gelanceerd in de vorm van crowdfunding. Aegon financiert 80 procent van de hypotheeksom en de overige 20 procent wordt gecrowdfund. Het gecrowdfunde deel van de lening moet in acht jaar worden ingelost. Je kunt bij Jungo niet meer lenen dan bij een bank. Voordelen: Tot 0,2 procent lagere hypotheekrente; Onbeperkt aflossen met eigen middelen; Met name bij lange looptijd en hoge hypotheek voordelig; Familie en vrienden kunnen meefinancieren. Nadelen: Niet voor huizenkopers met Nationale Hypotheekgarantie; ; Geen tussentijdse renteverlaging bij waardestijging huis; Geen variabele rente mogelijk, alleen vaste voor 10, 20 of 30 jaar. Daarbij is de rente voor met name 10 jaar vast op het moment van lancering niet bepaald scherp; (Vooralsnog) niet voor zzp’ers, ondernemers, nieuwbouw, verbouwing of overbruggingskrediet.

Nationale Hypotheek Garantie

Heb je een hypotheek met NHG, dan neemt NHG je restschuld over en betaalt die aan de bank als je ooit door werkloosheid, scheiding of het overlijden van je partner je woning met verlies moet verkopen. Je betaalt hiervoor eenmalig een premie van 0,6 procent van het hypotheekbedrag. Maar vanwege die garantie krijg je van hypotheekverstrekkers korting op je rente. Daardoor zijn je maandlasten dus iets lager dan bij een hypotheek zonder NHG.

De NHG-grens werd voor 2022 verhoogd naar 355.000 euro. En in 2023 wordt dit 405.000 euro. Woningeigenaren die energiebesparende maatregelen nemen, kunnen nog eens 6 procent extra lenen met een Nationale Hypotheek Garantie. Met een NHG op je hypotheek krijg je als koper voordeligere rentetarieven en zijn de maandlasten lager. Er wordt nu gekeken naar de verdiencapaciteit, ongeacht de contractvorm waarin je het inkomen hebt verdiend. Negen uitzendorganisaties geven vanaf januari een zogenoemde Perspectiefverklaring af aan de flexibele krachten. Deze verklaring vervangt de normale werkgeversverklaring die de bank nodig heeft om een hypotheek te kunnen verstrekken. Voor onbepaalde tijd wordt het ook weer mogelijk om belastingvrij voor een ander de hypotheek te betalen tot een maximum van een ton. Zo’n schenking mag gegeven worden aan een ieder die tussen de achttien en de veertig jaar is.

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis of het zelf laten bouwen van een huis is het belangrijk om op de Energieprestatiecoëfficiënt (EPC-waarde) te letten en ervoor te zorgen dat je huis aan deze norm voldoet. Bij het meten van de EPC wordt gelet op de energie die gebruikt wordt voor de verwarming, water en verlichting. Een Nederlands huishouden verbruikt gemiddeld 3.500 kWh aan stroom. Dit komt neer op veertien zonnepanelen. Het aanleggen van zonnepanelen is een duurzame, milieuvriendelijke en veelgebruikte, maar kostbare keuze. Bovendien zijn bepaalde systemen te hacken en duurt de terugverdientijd tien jaar of langer. Op dit moment krijg je niet voor de teruglevering van stroom nog hetzelfde terug als dat je betaalt voor de afname van stroom. De energiebedrijven hebben hier een leuk verdienmodel voor bedacht. Op 2 juni 2014 heeft minister Kamp al aangegeven dat de salderingsregeling na 2020 versoberd gaat worden. Veel leveranciers van zonnepanelen nemen in berekeningen veelal de afschrijving niet mee en vergeten gemakshalve de jaarlijkse vermindering van de opbrengst van de panelen. Sommige energiebedrijven proberen ook de saldering maandelijks te doen waardoor de eigenaar er sterk op achteruit gaat. Ook dient de omvormer na circa 10 tot 15 jaar vervangen te worden (als je geluk hebt en aanspraak kunt maken op je (Chinese) garantie. Als je dit allemaal meeneemt is het rendement op de investering circa 1 tot 6%. De BTW op de aanschaf van de gehele installatie kun je ook als particulier terugvorderen. In de landelijke gebieden worden de zonnepanelen inmiddels ontraden omdat het elektriciteitsnetwerk het niet aan kan. Bij het financieren van zonnepanelen met een verhoging van de hypotheek zijn de rentelasten vaak hoger dan de verdiensten. 

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat in uw belastingaangifte bij uw inkomen wordt opgeteld als u een koopwoning heeft die uw hoofdverblijf is. Het eigenwoningforfait is een percentage (meestal 0,75 procent) van de waarde van je huis. Je hypotheekrenteaftrek wordt berekend door het eigenwoningforfait af te trekken van de hypotheekrente die je jaarlijks betaalt. Van dat bedrag mag je dan weer een percentage aftrekken van de belasting.

Erfpacht

Bij erfpacht (canon) blijft de grond waarop je huis staat in handen van bijvoorbeeld de gemeente, Staatsbosbeheer of een particulier. Je betaalt een vast bedrag per jaar, de erfpachtcanon, om gebruik te mogen maken van het perceel. Het is vaak mogelijk om deze ‘huur’ in maandelijkse termijnen te betalen, maar je kunt deze ook voor enige tientallen jaren afkopen. Jaarlijks kost dit 5 procent van de grondwaarde. De canon is fiscaal aftrekbaar. De canon kan stijgen als de erfpachtperiode (meestal 49 of 99 jaar, soms korter) afloopt. Bovendien kun je als erfpachter geen vermogen over de grond opbouwen als die in waarde stijgt, omdat het niet jouw eigendom is. Hypotheekverstrekkers zijn vaak op hun hoede: bij aanvragen voor huizen waarop erfpacht rust, moet de looptijd van het contract gekoppeld zijn aan de economische looptijd van je hypotheek. In juni 2017 stemde een meerderheid van de Amsterdamse gemeenteraad in met een nieuw stelsel dat het afkopen van eeuwigdurend erfpacht mogelijk maakt. De stad telt 110.000 erfpachters, die nu gebruik kunnen maken van de overstapregeling. Het aanbod dat de gemeente doet zal gebaseerd zijn op de WOZ-waarde en de buurt waarin de woning staat. Huiseigenaren in Amsterdam hebben drie opties met betrekking tot de erfpacht: in één keer afkopen, in termijnen afkopen of in het huidige systeem blijven, met een mogelijk flink stijgende erfpachtcanon.

Overdrachtsbelasting en WOZ

Alle huizenkopers onder de 35 jaar hoefden tijdelijk geen overdrachtsbelasting te betalen. Vanaf 1 april veranderde dit en geldt de vrijstelling alleen voor huizen met een koopsom van maximaal 400.000 euro. Als je een huis onder de 4 ton koopt en zelf onder de 35 jaar bent, maar de partner met wie je het huis koopt is 35 jaar of ouder, dan is alleen het deel dat je zelf koopt belastingvrij. Als je ieder de helft koopt, wordt de belasting dus 1 procent. Je mag van de vrijstelling bovendien maar één keer gebruik maken. Huizenkopers moeten overdrachtsbelasting betalen in het geval ze er zelf in gaan wonen. Voor beleggers gaat de belasting van 2 naar 10,4 procent.

Het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend is gewijzigd. Vooral de WOZ-waarde van een woning telt mee bij het bepalen van de hoogte van de huur.

Waterschapsbelasting

Huiseigenaren gaan komend jaar veel meer waterschapsbelasting betalen. De prijs gaat gemiddeld met 30 euro omhoog. Ter vergelijking: vorig jaar steeg de waterschapsbelasting met 9 euro.

Stijgende verkopen

De woningverkopen zijn vanaf eind 2017 naar recordhoogtes gestegen In Amsterdam wordt stelselmatig overboden op de gevraagde koopprijs. Een tussenwoning is al sinds 2010 de snelst verkopende huizensoort, met een gemiddelde verkooptijd van 71 dagen. Sinds september 2022 dalen de prijzen.

Blackstone is bezig om voor honderden miljoenen euro huurpanden van particuliere beleggers in te kopen. In de zomer van 2013 tot de zomer van 2014 stegen de investeringen door buitenlanders in de duurdere regio al met 245 procent. Ook het monumentale Paleis van Justitie op de Prinsengracht werd voor ruim zestig miljoen euro verkocht aan Rosewood Chinezen, die er een hotel van gaan maken dat in 2020 wordt opgeleverd. Van de honderd steden op de kooplijst voor investeerders staat Amsterdam Randstad op de negende plaats. Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) heeft hiervoor zelfs een nieuw ‘expatcentrum’ opgezet. In 2014 verkochten 11 van de 286 MVA-makelaars vijftien dure huizen in Amsterdam aan Chinezen en Russen. Blackstone verkocht voor meer dan een half miljard euro aan Nederlands kantoorvastgoed aan Vivat (Anbang). Studentencampus Diemen Zuid werd door de Amerikaanse belegger Greystar gekocht. Amsterdam gaat per 1 januari 2016 een vastgoedinvesteringsfonds 1012Inc oprichten die belangrijke vastgoedobjecten in de stad en het centrum in eigen handen moet houden. Hierbij gaat de Gemeente samenwerken met woningcorporatie Stagenoot en vastgoedbeheerder Syntrus Achmea. Er is een groot tekort aan studentenwoningen. Studenten die een kamer of woning willen bemachtigen bij een van de woningcorporaties moeten daar gemiddeld meer dan vier jaar op wachten. Voor  een kamer in Amsterdam, Leiden, Wageningen of Den Haag zijn de wachtlijsten nog langer.

Uit een gepubliceerde studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) moeten er tot 2040 in Nederland zeker 750.000 tot 1,4 miljoen woningen bijkomen om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Door transformaties van bestaande gebouwen zoals kantoren, fabriekspanden of winkels zijn in 2016 al ruim 8 duizend nieuwe woningen ontstaan

Hoger krediet

Het ministerie van Financiën heeft hypotheekverstrekkers en adviseurs voorgesteld om binnen de jaarlijks aanpassingen van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet het tweede inkomen vanaf 2017 voor 60% te laten meetellen in de hypotheekaanvraag. Nu is dat nog 50%. Verdien je bruto 25.000 euro per jaar, dan is de maximale hypotheek 100.905 euro. Rabobank en De Hypotheker beginnen een proef met een digitaal aanvraagproces. De inkomensgegevens worden opgevraagd bij uitkeringsinstantie UWV. Via de website mijnuwv.nl kan een document worden opgevraagd dat de werkgeversverklaring overbodig maakt. Abonnementen van smartphones van meer dan 250 euro moeten in de nabije toekomst worden aangemeld bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) en deze worden voortaan bij de maximale totaalschuld bij het afsluiten van een hypotheek meegeteld. Bij een maandelijkse afbetaalverplichting van 15 euro naast het abonnement kan dit resulteren in een 4000 euro lagere maximale hypotheek.

Oversluiten

Meestal ben je bij verhuizing niet vrij om boetevrij naar een andere bank over te stappen en ben je verplicht om al je andere bankzaken ook via die bank te doen. Een andere voorwaarde is dat de woning met NHG-garantie moet worden gekocht en dat kan alleen bij woningen die niet duurder zijn dan 245.000 euro, inclusief kosten koper. De lage rente gaat dus in veel gevallen niet op voor de woningen in Amsterdam, die in prijs gemiddeld veel duurder zijn. De toetsing voor het verlenen van de hypotheek wordt gebaseerd op een fictieve rente van 5%, zodat toekomstige renteverhogingen geen betalingsproblemen veroorzaakt. Hierdoor is het te lenen bedrag dus lager dan reëel mogelijk zou op het moment van de aanvraag

Banken hebben hun winstmarge op hypotheken weten te verdubbelen. De consument betaalt bij het afsluiten of herzien van een hypotheek van 200.000 euro maandelijks 175 euro bruto rente te veel. Vanwege de renteontwikkelingen zijn hypotheken een goudmijn voor investeerders. Daarom heeft Maple Financial Group uit Canada besloten om ook hypotheken aan te bieden via de Hypotheekshop en Huis & Hypotheek. Ook de hypotheek zelf wordt nu goedkoop (650 euro) en digitaal bemiddeld via hypotheek24.nl. Geheel online een hypotheek afsluiten kost ruim tweeduizend euro minder dan bij de reguliere bemiddelaars (2.500 tot 3.000 euro)

Om de woningmarkt door te laten stromen wordt de periode waarin de rente op de restschuld na verkoop van een huis aftrekbaar is, verlengd van tien tot vijftien jaar. Verlenging moet het makkelijker maken voor mensen met een restschuld om te verhuizen. Wie zijn oude huis niet verkocht krijgt, kan drie jaar de hypotheekrente aftrekken in plaats van twee jaar.

Onder water

Sinds 2016 noteert het BKR de restschulden van hypotheken met aparte coderingen. Deze worden niet meer als betalingsachterstand geregistreerd, maar apart als restschuld op de hypotheek. Zonder deze hercodering daalde het aantal wanbetalers met circa 5 procent. Sinds de crisis in 2008 neemt het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek fors toe. Er staan ruim 700.000 huishoudens met de hypotheek ‘onder water’. Eén op de vier huizen die van eigenaar wisselt staat onder water. 

Om een woning te mogen verkopen of verhuren is er een energielabel nodig, dat wordt vastgesteld wanneer je online de woninggegevens hebt aangepast, bewijsstukken hebt aangeleverd en wanneer een erkend deskundige de gegevens heeft gecontroleerd aan de hand van een foto of een factuur. Het niet hebben van een (goed genoeg) label is van invloed op de verkoop en de verkoopprijs.

Kopers kunnen de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek en financieren tegenwoordig ook hun restschuld mee binnen een nieuwe hypotheek met NHG.

Huren

Er zijn ruim 40.000 daklozen in Nederland. Daarnaast wonen ongeveer 60.000 mensen uit nood in vakantiewoningen en caravans of wonen bij familie of vrienden waar ze veelal op een bank moeten slapen. Vaak wonen uit nood ook meerdere gezinnen in één huis en zijn er veel starters die nog noodgedwongen thuis wonen en mensen die na een scheiding apart willen wonen maar dat niet kunnen. Veel van de woning worden beschikbaar gesteld voor vluchtelingen

De prijzen van huurwoningen in de vrije sector zijn afgelopen kwartaal in de vijf grootste steden van het land fors opgelopen en vooral in de grote steden. Amsterdam heeft een gemiddelde stijging van 10,3 procent in vergelijking met een jaar eerder. Voor een vierkante meter moet gemiddeld 25,24 euro per maand worden betaald. In Utrecht is dat gemiddeld 20,23 euro voor een vierkante meter. Dat is 6,5 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar.

In Rotterdam, Den Haag en Eindhoven liggen de gemiddelde prijzen tussen de 17 en 18 euro per vierkante meter. De prijzen zijn in alle drie de steden hoger dan een jaar geleden. Vooral in Eindhoven is er een plus van 9,1 procent.

De huurprijzen lagen in juli 2022 gemiddeld 3 procent hoger dan in 2021. Dat is de grootste jaarlijkse stijging sinds 2014. Woningcorporaties verhoogden de huren van hun sociale huurwoningen per 1 juli 2022 met gemiddeld 2 procent. Maar sommige corporaties voerden dit jaar ook een inkomensafhankelijke huurverhoging door, die hoger uitkomt. Dat mag bij huurders vanaf een bepaald inkomen. Bij het gemiddelde van 2 procent is die extra huurverhoging voor de hogere inkomens niet meegenomen.

Vanwege corona mochten de sociale huren tijdelijk niet stijgen van het kabinet. Dit jaar mag dat voor lage inkomens maximaal 2,3 procent zijn. Dat is evenveel als de inflatie tussen december 2020 en november 2021. Volgens de koepel van woningcorporaties Aedes blijft 63 procent van de woningen daaronder.

Een gemiddelde huurwoning kost al 15,23 euro per vierkante meter. In Amsterdam worden huurprijzen gevraagd van ruim 20 euro per vierkante meter. Corporaties maken jaarlijks een winst van 23 procent en dat is zo’n 1.500 euro per huurwoning. De gemiddelde maandelijkse huurprijs ligt op zo’n 535 euro.

De gemiddelde huurprijs voor hele woningen is nu al meer dan 1.000 euro per maand. Tussen de € 700 en € 1000 per maand is er vrijwel geen aanbod van huurwoningen. Tussen de 75.000 tot 80.000 ouderen (75 jaar en ouder) kunnen vrijwel niet meer aan een huurwoning komen. Voor deze doelgroep is er de afgelopen jaren te weinig gebouwd. Aan huurwoningen in het middensegment bestaat al langer een tekort. Door een te hoog inkomen komen ze niet in aanmerking voor sociale huur, maar ze kunnen vanwege hun leeftijd en de strengere hypotheekeisen ook geen huis kopen. Het Woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) waarmee voor sociale huurwoningen de maximale huurprijs wordt vastgesteld, is per 1 oktober 2016 gewijzigd. Onder bepaalde voorwaarden mogen voor kleinere nieuwbouwappartementen en energiezuinige investeringen extra punten worden toegekend. De woningen zijn daardoor gemakkelijker boven de sociale huurgrens (710 euro) te verhuren. Minister Blok (Wonen) wil zo het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector stimuleren. De huurtoeslag ging dit jaar met 10,50 euro per maand omhoog. Sinds januari moeten huishoudens met een laag inkomen verplicht in goedkope woningen worden geplaatst waardoor alleen veel senioren nog in aanmerking komen voor het goedkope segment huurwoningen tot 586 euro per maand. Daarvan komen er jaarlijks slechts 11.000 vrij terwijl er er per jaar tussen de 15.000 en 20.000 van deze woningen nodig zijn. 

De woonlasten van bijna 300.000 huurders gaan waarschijnlijk omhoog door de invoering van een nieuw systeem om de huurtoeslag te berekenen.

Het plan is om de maximale huurgrens voor de huurtoeslag te schrappen. Die grens ligt nu op 763 euro. De huurtoeslag wordt dan volledig inkomensafhankelijk. De leeftijdsgrens gaat van 23 naar 21 jaar. 

Werken met een normhuur betekent dat huishoudens met een huur van 550 tot 763 euro er maandelijks 15 tot 105 euro op achteruit gaan. Gemiddeld krijgen zij minder toeslag en moeten ze dat bedrag dus zelf betalen tot wel 98 euro per maand. Het kabinet stelt voor om de huurtoeslag voortaan niet meer vast te stellen op basis van de huur die een huurder daadwerkelijk betaalt, maar op basis van een zogeheten normhuur. Voor de grootste groep huurders wordt die normhuur 520 euro. Ook komen straks de servicekosten niet meer in aanmerking voor de berekening van de toeslag. Bijna twee derde van de huurtoeslagontvangers gaat er dan gemiddeld 29 euro per maand op achteruit. Dat blijkt uit het Wetsvoorstel Hervorming van de Huurtoeslag van minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het is de bedoeling dat het nieuwe systeem op 1 januari 2024 ingaat. Er komt dan een overgangstermijn van vijf jaar.


De vraag naar huurwoningen groeit omdat er minder koophuizen te huur worden gezet door de aantrekkende huizenmarkt en vanwege de toewijzing van woningen aan asielzoekers. De afgelopen vijf jaar is het aantal vluchtelingen dat recht heeft op een woning meer dan verdubbeld. Volgens een rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken verdwenen er tussen 2009 en 2015 262.400 ’gereguleerde corporatiewoningen’ o.a. door verkoop en verhoging van de huurprijzen. Corporaties bouwden een kleine 100.000 huurhuizen in de periode 2016-2020, maar daar tegenover werden er ongeveer 50.000 gesloopt en zo’n 65.000 verkocht. De ombouw van kantoren heeft  750.000 vierkante meter nieuwe woningen opgeleverd. 

De Overheid wil de huren in de vrije sector voor mensen met een middeninkomen reguleren via het puntensysteem net als bij de sociale huursector (woningen tot 763 euro). Dit puntensysteem geeft woningen punten aan de hand van bepaalde kenmerken, zoals de grootte en het aantal kamers. Woningen tot en met 144 punten zijn nu al beschermd. Deze mogen een maximale huurprijs van 763 euro hebben. De Overheid wil het puntensysteem oprekken tot ergens tussen de 1.000 euro (187 punten) en 1.250 euro (232 punten). De precieze bovengrens moet nog worden bepaald. Het streven is om zo’n 90 procent van de huurwoningen te beschermen. Gemeenten moeten in bepaalde wijken of gebieden voorwaarden kunnen stellen aan de verhuur middels een nieuwe wet. De gemeente kan dan toezien of de verhuurder zich aan het puntenstelsel houdt en niet te hoge huren oplegt. De regulering zou op landelijk niveau per 2024 moeten ingaan. Het plan ‘Betaalbaar wonen’ zet vooral in op woningen voor mensen met een middeninkomen, zoals agenten, docenten en verpleegkundigen. Zij moeten makkelijker aan een huis gaan komen doordat gemeenten hen bijvoorbeeld woningen toewijzen. Ook moeten de hoge woonlasten van mensen met een laag inkomen worden aangepakt door huurstijgingen te beperken en door woningen toe te wijzen die bij het inkomen passen. Voor mensen met een laag inkomen moeten de huren in de plannen verlaagd worden. 

Eerder was al bekend geworden dat er meer gebouwd zal worden voor de lage inkomens en middeninkomens. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 moeten worden gerealiseerd, moet bijna 40 procent – ofwel 350.000 woningen – bestemd zijn voor de middeninkomens. Verder gaat het om 250.000 sociale huurwoningen.

De omzet in de bouw steeg in 2021 met ruim 8 procent, vergeleken met 2020 en draaiden vooral in de maanden oktober, november en december beter dan een jaar eerder. In het vierde kwartaal ging de omzet zelfs met 11 procent omhoog, de grootste stijging sinds het begin van de coronacrisis. In 2021 gingen 305 bouwbedrijven failliet, 120 minder dan in het voorgaande jaar. Het aantal faillissementen daalt al jaren. In 2013 werden er nog ruim 1500 faillissementen uitgesproken in de bouw. Voor 74.000 nieuw te bouwen woningen werd een vergunning afgegeven, tien procent meer dan in 2020. De gemiddelde doorlooptijd vanaf het verlenen van een vergunning is twee jaar. Woningtransformaties, zoals het omzetten van kantoren in woningen, vallen buiten de cijfers over bouwvergunningen.

Geef een antwoord

Copy Protected by Chetan's WP-Copyprotect.