Hypotheken en huizenmarkt

 

De prijzen van koopwoningen zijn sinds begin 2002 niet meer zo hard opgelopen als in oktober 2017. Gemiddeld werd voor een bestaand koophuis 8,2 procent meer betaald dan een jaar eerder, maar de prijs ligt wel nog altijd 4 procent onder het piekniveau van augustus 2008. De gemiddelde WOZ-waarde stijgt in 2018 dan ook met 5 tot 7 %.  De WOZ-waarde is van invloed op de hoogte van een aantal gekijk meestijgende belastingen voor huiseigenaren zoals de Onroerende Zaak Belasting, watersysteemheffing, eigenwoningforfait (in de inkomstenbelasting) en de schenk- en erfbelasting. De gemiddelde rente voor een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar met Nationale Hypotheekgarantie staat op 1,87%. De allergoedkoopste hypotheek  heeft een tarief van 1,58%.

Voor huiseigenaren met een belastbaar jaarinkomen boven de € 67.072 wordt de hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2018 beperkt tot 49,5 %. Deze beperking geldt voor aftrekbare kosten voor de eigen woning. Dus niet alleen de hypotheekrente van eigenwoningschulden, maar ook de rente en kosten van restschulden, aftrekbare erfpachtcanons en advieskosten. Sinds oktober vorig jaar schommelt het gemiddelde van nieuw afgesloten hypotheken op 2,4%. Gemiddeld komt het tarief voor tien jaar rentevast met Nationale Hypotheekgarantie nu uit op 2,01%. Met een bruto inkomen van € 30.500 kun je in 2018 maximaal circa € 130.000 euro lenen. Voor tweeverdieners met een gezamenlijk jaarinkomen van € 45.500 gaat de leencapaciteit met bijna € 5.200 achteruit.

De Nederlandse hypotheekschuld bestaat voor meer dan de helft uit leningen waarop niet regulier wordt afgelost. De woninghypotheekschuld is gestegen naar 669 miljard euro. De niet-hypothecaire schulden stegen naar 91 miljard euro. Circa 4 procent van de huizenbezitters in Nederland heeft moeite om aan de maandelijkse verplichting te voldoen. De maximale hypotheek is 100 % van de waarde van de woning. Het inkomen van de partner mag vanaf 2018 voor 70 % meetellen bij de hypotheekaanvraag.  

Per 1 januari 2018 vervalt de fiscale restschuldregeling. Rente en kosten van restschulden die na die datum worden gerealiseerd, zijn niet langer aftrekbaar. De restschuldregeling blijft alleen gelden voor restschulden die zijn ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017. De duur van de aftrek is vijftien jaar. Rente en kosten zijn alleen aftrekbaar over restschulden door de verkoop van een voormalige eigen woning.

Boeterente

Huiseigenaren betalen tot wel 3.000 euro teveel aan boeterente aan hypotheekverstrekkers omdat er geen rekening gehouden wordt met het afgeloste deel en het deel dat boetevrije mag worden ingelost. Ook wordt er soms gerekend met een ongunstige rekenrente. De AFM komt daarom met vier nieuwe regels om de boeterente te berekenen. Sinds half juli zijn er ook al nieuwe Europese regels met betrekking tot het berekenen van boeterentes. Banken gingen uit van een verkeerde rentevaste periode waaraan een hogere rentevoet hangt. De stichting Oversluitclaim gaat procederen en het teveel betaalde boetbedrag terugvorderen. Het zou gaan om bijna 5 miljard euro. SNS bank wacht het proces niet af en gaat klanten die te veel hebben betaald nu al compenseren. ABN Amro en Rabobank verwachten elk 5 miljoen euro te moeten terugbetalen Bij ABN Amro gaat het om 15.000 klanten die mogelijk gecompenseerd worden, bij Rabobank om 10.000 huiseigenaren. Iedereen die teveel betaald heeft krijgt automatisch dat geld terug. Als banken dit niet doen, krijgen ze in december een boete van de AFM. Wanneer de boeterente is betaald bij rentemiddeling of wanneer vóór 14 juli 2016 de hypotheek is overgesloten dan doet AFM echter niets omdat pas kan worden opgetreden vanaf de datum dat de nieuwe regels zijn ingevoerd. Daarvóór ontbreekt een wettelijk kader.

Banken houden vast aan de reeds afgesloten meerjarig vastgezette hypotheken met rentes rond de 5%. Als er überhaupt al een mogelijkheid wordt geboden om de hypotheek met rentemiddeling om te zetten betaal je hiervoor behoorlijk hoge extra bank- en taxatie kosten. Bovendien krijg je minder belastingaftrek en moeten aflossingsvrije hypotheken (deels) worden overgezet in normale annuïteiten- of lineaire hypotheken. 

Achmea, Delta Lloyd, ING, Obvion en SNS laten klanten ook extra rente (‘risico-opslag’) betalen als de waarde van het huis lager is dan het hypotheekbedrag. Bij een spaarhypotheek wordt een reserve opgebouwd, waardoor het risico dat de klant zijn hypotheek niet kan aflossen steeds lager wordt en zelfs kan verdwijnen. Desondanks blijft de risico-opslag ook in stand bij verlenging van de rentevasteperiode. 

De hypotheekverstrekkers bieden alleen rentemiddeling aan voor klanten met een ongewijzigd inkomen. Is het inkomen in de tussentijd minder geworden dan kom je niet in aanmerking voor het oversluiten van je hypotheek. Heb je eenmaal rentemiddeling en wordt het huis voor het einde van de looptijd verkocht dan moet er alsnog een boeterente worden betaald.

HDN registreerde in het eerste kwartaal van 2017 92.500 hypotheekaanvragen. Dat zijn er 24% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Dit jaar wordt er geschat ruim 82 miljard euro aan hypotheken afgesloten. Rabobank, ABN AMRO en ING hebben samen 53 procent en verzekeraars en pensioenfondsen 29 procent hiervan in beheer. De gemiddelde hypotheeksom bedraagt 267.000 euro. Omdat het vooral duurdere huizen zijn die in de lift zitten en door verlaging van de NHG grens in 2015 worden er zo’n 13 procent minder hypotheekgaranties afgesloten. In 2016 werd een recordaantal van 214.793 huizen verkocht, maar de krapte in de Randstad zal de groei dempen tot naar verwachting zo’n 220.000-230.000 verkopen in 2017. De woningprijzen stegen in 2016 gemiddeld 5 procent en dit geldt ook voor 2017, maar dan wel voor de huizen in de grote steden en de Randstad. 

Uitzendkrachten die langer dan één jaar in dienst zijn kunnen met een perspectiefverklaring ook een hypotheek aanvragen. De uitzendkrachten moeten wel aan dezelfde criteria voldoen als mensen met een vast contract. Klanten die hypotheekrente toe krijgen bij de Belgische bank Belfius moeten daar over zwijgen. Belfius heeft zich jarenlang verzet tegen het onder nul laten zakken van de hypotheekrente. Huiseigenaren die de zwijgplicht schenden moeten dat geld mét rente terugbetalen. In Nederland zijn ook huiseigenaren met een negatieve hypotheekrente en dat zijn hoofdzakelijk mensen met een ’euriborhypotheek’. 

Vergeleken met het dieptepunt van de woningmarkt in juni 2013 zijn huizen gemiddeld bijna 21 procent duurder geworden. De huizenprijzen stijgen voornamelijk vanwege de schaarste. De gemiddelde woningprijs ligt met € 266.000 nu boven de piek van € 262.000 in 2008, maar dat geldt niet voor 282 gemeenten buiten de Randstad. In de Achterhoek ligt de gemiddelde huizenprijs nog steeds 7,5% lager dan in 2008. In de Randstad rond Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen de verkoopprijzen meer dan 10% hoger dan destijds.
340.000 woningbezitters staan nog op verlies, vooral in Oost en Zuiden Nederland, waar voor 120.000 respectievelijk 127.000 woningen de woningwaarde lager is dan de aankoopprijs. In het Westen zouden nog maar 34.000 woningbezitters op verlies staan. Hierbij is de overdrachtsbelasting nog niet eens meegenomen. Het gaat voor de Randstad inmiddels zó goed op de woningmarkt, dat er voor kopers steeds minder te kiezen is. Het aanbod daalt daar hard. Bij NVM makelaars is er al zeker 32 procent minder aanbod dan een jaar geleden. Amsterdam en Utrecht staan aan kop met een 23 procent hogere verkoopprijs.
Waar het gemiddelde huis in Nederland alweer 20 procent meer weer waard is dan tijdens de kredietcrisis, is de waarde van een huis in Amsterdam nu al ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt in de crisis, het derde kwartaal van 2013. Amsterdam gaat het tekort aan woningen compenseren met de bouw van een compleet nieuw stadsdeel en dat zou in 2040 uiteindelijk 70.000 huizen op moeten leveren voor zo’n 150.000 mensen. De prijzen van koopwoningen in onder meer het rivierengebied liggen nog steeds meer dan 20% onder het niveau van 2008. In Mill en Sint Hubert  zijn de huizen 29% minder waard dan in 2008. Op Ameland zijn de huizen 20% duurder dan destijds.

Per 1 december kun je als zzp’er al na een jaar een hypotheek met nationale hypotheekgarantie (NHG) krijgen in plaats van na drie jaar. Zzp’ers kunnen dan terecht bij SNS, Delta Lloyd, BLG Wonen, Aegon Hypotheken en Regiobank. Per 1 januari komt daar ook nog Woonfonds bij. Met een NHG op je hypotheek krijg je als koper voordeligere rentetarieven en zijn je maandlasten lager. Er zal vanaf december worden gekeken naar de verdiencapaciteit, ongeacht de contractvorm waarin je het inkomen hebt verdiend.  Negen uitzendorganisaties geven vanaf januari een zogenoemde Perspectiefverklaring af aan de flexibele krachten. Deze verklaring vervangt de normale werkgeversverklaring die de bank nodig heeft om een hypotheek te kunnen verstrekken. Voor onbepaalde tijd wordt het ook weer mogelijk om belastingvrij voor een ander de hypotheek te betalen tot een maximum van een ton. Zo’n schenking mag gegeven worden aan een ieder die tussen de achttien en de veertig jaar is. Tot nu toe maakten 159.000 mensen van de regeling gebruik en dat kostte de schatkist 1.035.000.000 euro.

In de grote steden worden woningen, dankzij de uitzonderlijk lage rente soms al binnen een dag verkocht, maar de gemiddelde termijn is nog wel drie maanden. Buiten de randstad is dit 16 tot 18 maanden. In totaal zijn er het afgelopen jaar 40.000 woningen minder op de markt. De gemiddelde vraagprijs is 323.000 euro. (2.200 euro per m2). Ongeveer de helft van alle kopers kiest voor een hypotheek met rentevaste periode van twintig of dertig jaar

45% van het totale woningaanbod stond desondanks in de eerste maanden van dit jaar langer dan een jaar te koop en 20% zelfs langer dan drie jaar. Ondanks de stijgende verkoop blijven de prijzen nog achter bij het niveau van voor de crisis toen er nog gemiddeld 12 procent meer voor een huis moest worden betaald. Het prijsniveau ligt op dit moment even hoog als in 2005.

Bij het kopen van een nieuwbouwhuis of het zelf laten bouwen van een huis is het belangrijk om op de  Energieprestatiecoëfficiënt (EPC-waarde) te letten en ervoor te zorgen dat je huis aan deze norm voldoet. Bij het meten van de EPC wordt gelet op de energie die gebruikt wordt voor de verwarming, water en verlichting. Een Nederlands huishouden verbruikt gemiddeld 3.500 kWh aan stroom. Dit komt neer op veertien zonnepanelen. Het aanleggen van zonnepanelen is een duurzame, milieuvriendelijke en veelgebruikte, maar kostbare keuze. Bovendien zijn bepaalde systemen te hacken en duurt de terugverdientijd tien jaar of langer. Op dit moment krijg je bijvoorbeeld voor de teruglevering van stroom nog hetzelfde terug als dat je betaalt voor de afname van stroom. Op 2 juni 2014 heeft minister Kamp al aangegeven dat de salderingsregeling na 2020 versoberd gaat worden. Veel leveranciers van zonnepanelen nemen in berekeningen veelal de afschrijving niet mee en vergeten gemakshalve de jaarlijkse vermindering van de opbrengst van de panelen. Ook dient de omvormer na circa 10 tot 15 jaar vervangen te worden (als je geluk hebt en aanspraak kunt maken op je (Chineze) garantie. Als je dit allemaal meeneemt is het rendement op de investering circa 4 tot 6%. De BTW op de aanschaf van de gehele installatie kun je ook als particulier terugvorderen. 

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een percentage (meestal 0,75 procent) van de waarde van je huis. Je hypotheekrenteaftrek wordt berekend door het eigenwoningforfait af te trekken van de hypotheekrente die je jaarlijks betaalt. Van dat bedrag mag je dan weer een percentage aftrekken van de belasting. 

Huiseigenaren kregen in 2017 een hogere OZB-aanslag, een hoger eigen woning forfait en een hogere waterschapsheffing vanwege de nieuwe gemiddelde WOZ-waardestijging met 1,5 procent. Uitschieters zijn er in Amsterdam met wel 9 procent. Landelijk gezien zijn huiseigenaren volgend jaar gemiddeld 276 euro kwijt aan de OZB. Huiseigenaren in het Limburgse Beesel krijgen een ozb-stijging van 21% om de oren. Ook in Eindhoven, Hilvarenbeek, Stadskanaal en Scherpenzeel stijgt de ozb hard, met ruim 14%.  Het kan ook gebeuren dat er meer belasting moet worden betaald over het eigenwoningforfait dan dat er aan hypotheekrentekosten kan worden afgetrokken, zodat de facto een bijtelling ontstaat zodra er teveel vervroegd wordt ingelost.

Erfpacht

Bij erfpacht (canon) blijft de grond waarop je huis staat in handen van bijvoorbeeld de gemeente, Staatsbosbeheer of een particulier. Je betaalt een vast bedrag per jaar, de erfpachtcanon, om gebruik te mogen maken van het perceel. Het is vaak mogelijk om deze ‘huur’ in maandelijkse termijnen te betalen, maar je kunt deze ook voor enige tientallen jaren afkopen. Jaarlijks kost dit 5 procent van de grondwaarde. De canon is fiscaal aftrekbaar. De canon kan stijgen als de erfpachtperiode (meestal 49 of 99 jaar, soms korter) afloopt. Bovendien kun je als erfpachter geen vermogen over de grond opbouwen als die in waarde stijgt, omdat het niet jouw eigendom is. Hypotheekverstrekkers zijn vaak op hun hoede: bij aanvragen voor huizen waarop erfpacht rust, moet de looptijd van het contract gekoppeld zijn aan de economische looptijd van je hypotheek. In juni 2017 stemde een meerderheid van de Amsterdamse gemeenteraad in met een nieuw stelsel dat het afkopen van eeuwigdurend erfpacht mogelijk maakt. De stad telt 110.000 erfpachters, die nu gebruik kunnen maken van de overstapregeling. Het aanbod dat de gemeente doet zal gebaseerd zijn op de WOZ-waarde en de buurt waarin de woning staat.

Bij erfpachters die voor 2020 overstappen, wordt de WOZ-waarde van 2014 of 2015 gebruikt. Dat is gunstig gezien de almaar stijgende huizenprijzen in Amsterdam. Naast 10 procent korting op de grondwaarde krijgen overstappers ook 25 procent korting op het totaalbedrag.

Huiseigenaren in Amsterdam hebben drie opties met betrekking tot de erfpacht: in één keer afkopen, in termijnen afkopen of in het huidige systeem blijven, met een mogelijk flink stijgende erfpachtcanon.

Stijgende verkopen

De woningverkopen zijn in het derde kwartaal van 2017 op een record uitgekomen. Volgens het CBS en het Kadaster werden er ruim 61.000 bestaande woningen verkocht. Dat is het hoogste aantal in een kwartaal ooit. In Amsterdam wordt gemiddeld 22 procent van de huizen overboden met een bedrag van zo’n 10.000 euro. Binnen de ring zelfs tot wel 50% en veel hogere bedragen. In regio’s als Hardenberg en West-Friesland is het aantal verkochte woningen met meer dan de helft toegenomen ten opzichte van een jaar geleden. Ook de randgebieden van Amsterdam trekken iets aan. Een tussenwoning is al sinds 2010 de snelst verkopende huizensoort, met een gemiddelde verkooptijd van 71 dagen. Een vrijstaande woning staat traditiegetrouw het langst in de verkoop, zo’n 224 dagen. Bij een appartement duurt het gemiddeld slechts 103 dagen voor de koopovereenkomst getekend is. 26,3% van het woningaanbod staat langer dan 3 jaar te koop. In het Noorden van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat met 31,3% het hoogst. 

Van de zomer van 2013 tot de zomer van 2014 stegen de investeringen door buitenlanders in de duurdere regio met 245 procent. Ook het monumentale Paleis van Justitie op de Prinsengracht werd in juli voor ruim zestig miljoen euro verkocht aan Chinezen, die er een hotel van willen maken. Van de honderd steden op de kooplijst voor investeerders staat Amsterdam Randstad op de negende plaats. Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) heeft hiervoor zelfs een nieuw ‘expatcentrum’ opgezet. In 2014 verkochten 11 van de 286  MVA-makelaars vijftien dure huizen in Amsterdam aan Chinezen en Russen. Blackstone verkoopt voor meer dan een half miljard euro aan Nederlands kantoorvastgoed aan Vivat (Anbang). Studentencampus Diemen Zuid werd door de Amerikaanse belegger Greystar gekocht. Amsterdam gaat per 1 januari 2016 een vastgoedinvesteringsfonds 1012Inc oprichten die belangrijke vastgoedobjecten in de stad en het centrum in eigen handen moet houden. Hierbij gaat de Gemeente samenwerken met woningcorporatie Stagenoot en vastgoedbeheerder Syntrus Achmea.

Uit een gepubliceerde studie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) moeten er tot 2040 in Nederland zeker 750.000 tot 1,4 miljoen woningen bijkomen om te kunnen voorzien in de woningbehoefte. Door transformaties van bestaande gebouwen zoals kantoren, fabriekspanden of winkels zijn in 2016 al ruim 8 duizend nieuwe woningen ontstaan

Hoger krediet

Het ministerie van Financiën heeft hypotheekverstrekkers en adviseurs voorgesteld om binnen de jaarlijks aanpassingen van de Tijdelijke regeling hypothecair krediet het tweede inkomen vanaf 2017 voor 60% te laten meetellen in de hypotheekaanvraag. Nu is dat nog 50%. Verdien je bruto 25.000 euro per jaar, dan is de maximale hypotheek 100.905 euro.  Rabobank en De Hypotheker beginnen een proef met een digitaal aanvraagproces. De inkomensgegevens worden opgevraagd bij uitkeringsinstantie UWV. Via de website mijnuwv.nl kan een document worden opgevraagd dat de werkgeversverklaring overbodig maakt. Abonnementen van smartphones van meer dan 250 euro moeten in de nabije toekomst worden aangemeld bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) en deze worden voortaan bij de maximale totaalschuld bij het afsluiten van een hypotheek meegeteld. Bij een maandelijkse afbetaalverplichting van 15 euro naast het abonnement kan dit resulteren in een 4000 euro lagere maximale hypotheek.

Oversluiten

Meestal ben je bij verhuizing niet vrij om boetevrij naar een andere bank over te stappen en ben je verplicht om al je andere bankzaken ook via die bank te doen. Een andere voorwaarde is dat de woning met NHG-garantie moet worden gekocht en dat kan alleen bij woningen die niet duurder zijn dan 245.000 euro, inclusief kosten koper. De lage rente gaat dus in veel gevallen niet op voor de woningen in Amsterdam, die in prijs gemiddeld veel duurder zijn. De toetsing voor het verlenen van de hypotheek wordt gebaseerd op een fictieve rente van 5%, zodat toekomstige renteverhogingen geen betalingsproblemen veroorzaakt. Hierdoor is het te lenen bedrag dus lager dan reëel mogelijk zou op het moment van de aanvraag

Vanaf 2016 zijn de hypotheekregels aangescherpt en konden woningkopers 102% van de waarde van het huis lenen Vanaf 2017 is dat  nog maar 101%. Dat betekent dat niet alle kosten koper zoals overdrachtsbelasting en notariskosten te financieren zijn in de hypotheek. Vanaf 2018 wordt het zelfs 100%.

De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt ook niet verlaagd en blijft voorlopig 245.000 euro. Tot een grens van 231.132 euro (excl. de bijkomende kosten) kun je dit jaar dus nog een lening afsluiten met NHG. De koppeling van de kostengrens aan de gemiddelde huizenprijs gaat per 1 januari 2017 in.

Huishoudens met anderhalf inkomen kunnen 3 procent minder lenen. Hierbij gaat de maximale hypotheek omlaag naar 200.258 euro. Tweeverdieners kunnen juist meer lenen. 389.133 euro in 2016. een stijging van 6 procent.

Sinds 2008 zijn de huizenprijzen vooral in Friesland, Gelderland en Noord-Brabant met ruim 20 procent gedaald en van ongeveer 1,4 miljoen huishoudens staat de hypotheek onder water. De huidige lage spaarrentes hebben als voordeel dat bijvoorbeeld de klanten van de Rabobank voor circa 2 miljard euro extra aflosten op hun hypotheek. Hierdoor daalt het aantal huizen dat onder water staat.

Het Financieel Stabiliteitscomité (FSC) onder leiding van Klaas Knot van DNB heeft het kabinet opnieuw geadviseerd om het maximale hypotheekbedrag met 1 procent per jaar terug te brengen naar 90 procent van de koopsom. Nu kunnen huizenkopers nog 103 procent van de koopsom lenen en in 2018 zou dat verlaagd moeten zijn tot 100 procent. Het Centraal Plan Bureau wil juist dat het kabinet de rente-aftrek verminderd in plaats van de leensom en dit baseert op het inkomen. Wanneer de ontvanger jonger dan 40 jaar is en het geld wordt gebruikt voor aankoop van een woning of aflossing van de hypotheek, mag vanaf 2016 100.000 euro belastingvrij worden geschonken.

Banken laten vanaf september 2015 de studieschulden die worden opgebouwd in het nieuwe leenstelsel minder zwaar meewegen bij de aanvraag voor een hypotheek.

In 2013 kon je nog 4,5 x je inkomen lenen en 105 procent van de waarde van je huis. Dat wordt tot 2018 met 1% per jaar afgebouwd. Ook kun je minder lenen voor aankoop van een woning en werden de bepalingen voor de Nationale Hypotheek Garantie aangescherpt. Per 1 juli 2015 daalde de grens voor de NHG. Per 1 juli 2015 daalde de NHG-grens naar 245.000 euro. Dat betekent dat de woning nog maar maximaal 231.132 euro mag kosten. Vanwege de verplichte dertig jaar aflostermijn kiezen starters daarbij massaal voor een annuïteitenhypotheek met Nationale Hypotheek Garantie inclusief de verplichte overlijdensrisicoverzekering. De gemiddelde prijs van een koopwoning is 2,3% meer dan een jaar geleden, maar nog steeds 18% minder dan in 2008.

Wanneer je geld of je pensioen in je huis vast zit dan  kun je aan  Zilverwonen Fonds of Verzilvermij je huis verkopen en deze terughuren. Dat is vanwege de vele onzekerheden echter een slechter alternatief dan een tweede hypotheek nemen.

Banken hebben hun winstmarge op hypotheken het afgelopen halfjaar weten te verdubbelen. De consument betaalt bij het afsluiten of herzien van een hypotheek van 200.000 euro maandelijks 175 euro bruto rente te veel. Vanwege de renteontwikkelingen zijn hypotheken een goudmijn voor investeerders. Daarom heeft Maple Financial Group uit Canada besloten om ook hypotheken aan te bieden via de Hypotheekshop en Huis & Hypotheek. Ook de hypotheek zelf wordt nu goedkoop (650 euro) en digitaal bemiddeld via hypotheek24.nl. Geheel online een hypotheek afsluiten kost ruim tweeduizend euro minder dan bij de reguliere bemiddelaars (2.500 tot 3.000 euro)

Om de woningmarkt door te laten stromen wordt de periode waarin de rente op de restschuld na verkoop van een huis aftrekbaar is, verlengd van tien tot vijftien jaar. Verlenging moet het makkelijker maken voor mensen met een restschuld om te verhuizen. Wie zijn oude huis niet verkocht krijgt, kan drie jaar de hypotheekrente aftrekken in plaats van twee jaar.

Staalbankiers een dochteronderneming van Achmea moet van de geschillencommissie aan haar Zwitserse hypotheekklanten de negatieve rente betalen. Staalbankiers had het rentetarief op nul procent gezet en is hiervoor teruggefloten door de geschillencommissie Kifid. Deze heeft besloten dat de negatieve rente met terugwerkende kracht moet worden terugbetaald.

Onder water

Sinds 2016 noteert het BKR de restschulden van hypotheken met aparte coderingen. Deze worden niet meer als betalingsachterstand geregistreerd, maar apart als restschuld op de hypotheek. Zonder deze hercodering daalde het aantal wanbetalers met circa 5 procent. Sinds de crisis in 2008 nam het aantal mensen met een betalingsachterstand op hun hypotheek fors toe. Tijdens de piek in juli 2015 zaten ruim 113.000 mensen in de problemen. In juli 2009 waren dat er 40.000. Het aantal daalt nu doordat de waarde van de huizen stijgt.

Banken die zelf 0 procent, of zelfs negatieve rente betalen houden hun klanten nog steeds vast aan eerder afgesloten hypotheken met rentes tot wel 6% en berekenen extreme oversluitboetes. Er staan ruim 700.000 huishoudens met de hypotheek ‘onder water’. Begin 2015 waren dat er 1.150.000. Het aantal daalde door stijgende huizenprijzen en extra aflossingen onder andere vanwege de lage spaarrente. Eén op de vier huizen die van eigenaar wisselt staat onder water. Huizenbezitters krijgen gemiddeld 11,5 procent minder voor hun huis dan de vraagprijs. Huizen in de grote steden als Amsterdam en Utrecht vertonen echter qua verkopen en prijzen wel een sterk stijgende lijn.

Om een woning te mogen verkopen of verhuren is er voortaan ook een energielabel nodig, dat wordt vastgesteld wanneer je online de woninggegevens hebt aangepast, bewijsstukken hebt aangeleverd en wanneer een erkend deskundige de gegevens heeft gecontroleerd aan de hand van een foto of een factuur.

Kopers kunnen de restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek en financieren tegenwoordig ook hun restschuld mee binnen een nieuwe hypotheek met NHG.

Huren

Huren in de vrije sector zijn gemiddeld 6,9% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Een gemiddelde huurwoning kost al 15,23 euro per vierkante meter. In Amsterdam worden huurprijzen gevraagd van ruim 20 euro per vierkante meter.

De gemiddelde huurprijs voor hele woningen is € 1000 per maand. Tussen de € 700 en € 1000 per maand is er vrijwel geen aanbod van huurwoningen. Tussen de 75.000 tot 80.000 ouderen (75 jaar en ouder) kunnen vrijwel niet meer aan een huurwoning komen. Voor deze doelgroep is er de afgelopen jaren te weinig gebouwd. Aan huurwoningen in het middensegment bestaat al langer een tekort. Door een te hoog inkomen komen ze niet in aanmerking voor sociale huur, maar ze kunnen vanwege hun leeftijd en de strengere hypotheekeisen ook geen huis kopen. Het Woningwaarderingsstelsel (‘puntensysteem’) waarmee voor sociale huurwoningen de maximale huurprijs wordt vastgesteld, is per 1 oktober 2016 gewijzigd. Onder bepaalde voorwaarden mogen voor kleinere nieuwbouwappartementen en energiezuinige investeringen extra punten worden toegekend. De woningen zijn daardoor gemakkelijker boven de sociale huurgrens (710 euro) te verhuren. Minister Blok (Wonen) wil zo het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de vrije sector stimuleren. De huurtoeslag ging dit jaar met 10,50 euro per maand omhoog. Sinds januari moeten huishoudens met een laag inkomen verplicht in goedkope woningen worden geplaatst waardoor vooral veel senioren alleen nog in aanmerking komen voor het goedkope segment huurwoningen tot 586 euro per maand. Daarvan komen er jaarlijks slechts 11.000 vrij terwijl er er per jaar tussen de 15.000 en 20.000 van deze woningen nodig zijn.

De vraag naar huurwoningen groeit omdat er minder koophuizen te huur worden gezet door de aantrekkende huizenmarkt en vanwege de toewijzing van woningen aan asielzoekers. De afgelopen vijf jaar is het aantal vluchtelingen dat recht heeft op een woning meer dan verdubbeld. Dit jaar moeten er 43.000 asielzoekers met een verblijfsvergunning worden gehuisvest. Volgens een rapport van het ministerie van Binnenlandse Zaken verdwenen er tussen 2009 en 2015 262.400 ’gereguleerde corporatiewoningen’ o.a. door verkoop en verhoging van de huurprijzen. Corporaties bouwen een kleine 100.000 huurhuizen in de periode 2016-2020, maar daar tegenover worden er ongeveer 50.000 gesloopt en zo’n 65.000 verkocht. De ombouw van kantoren heeft vorig jaar met 750.000 vierkante meter een recordaantal nieuwe woningen opgeleverd. Met name in de Randstad komt er door het soepeler vergunningenbeleid van gemeenten veranderen voormalige kantoorpanden steeds meer in huurwoningen.

Het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs van een huurwoning wordt berekend is gewijzigd. Vooral de WOZ-waarde van een woning telt nu mee bij het bepalen van de hoogte van de huur. In 2016 werden 8.100 woningen ontruimd en dat is 18 procent minder dan in 2015 toen 9.900 woningen werden ontruimd. Het aantal beslagen nam in 2016 af met 7 procent (van ruim 630.000 naar ruim 590.000).

De wet-Hillen, het belastingvoordeel voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost verdwijnt. Om de gevolgen van het schrappen te verzachten, is besloten om de afbouw over dertig jaar uit te smeren. In de wet Hillen uit 2005 staat dat het eigenwoningforfait voor mensen die hun hypotheek bijna helemaal of helemaal hebben afgelost, vervalt. Hierdoor worden huiseigenaren met een grotendeels of helemaal afgeloste hypotheek niet langer anders behandeld dan overige woningbezitters. 


 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *